【不動産投資】高い利回りに惑わされないよう正しく学ぶ - 失敗しないための不動産投資実学

こんにちわ。ライディックスです。今後3記事に渡って「失敗しないための不動産投資実学」と題して、いくつかリスクと対策を交えて文章を書いていきたいと思います。

不動産投資には多くのメリットと同じくらい多くのリスクがありますが、ちゃんと把握し対処すれば心配いらない、リスクを下げることができる項目も多くあります。今回はそれらをちゃんと認識いただけるよう、しっかりと書いていきたいと思いますので、どうぞよろしくお願いします。内容はいくつか重複する部分もありますが、大事なことは何回でも書きます。

また、多くのリスクに対処済みのアパートがあります。それが弊社のコンパクトアパートです。企業ブログなので、一部コンパクトアパートの紹介もさせていただきますが、自信を持って紹介できる本当にいいプロダクトなので、是非！是非！ご興味を持って頂けると嬉しく思います。

ということで今回は不動産投資における利回りについて書いていきます。最初に書いておきますが、弊社コンパクトアパートシリーズは、販売中のものでほぼ7%台です。特別プランでは7.5%以上も可能です。

不動産投資における利回りとはなにか

利回りは以下の計算式で簡単に計算できます。

利回り＝ 1年間の利益額 ÷ 投資額 ☓ 100

単純化するために100万円投資して年間の利益が5万円なら利回りは5%です。年間の利益が10万円なら10％です。

1000万円投資して年間利益が100万円でも10%です。

簡単ですね。

同じ条件、同じ金額をかけるならば利回りは大きい方が良く思えます。不動産投資において利回りが高いということは購入金額が低いか満室時の賃料が高いかのどちらかになります。

利回りが高い物件に惹かれ購入する前には、「なぜ高いのか」その理由は完全に把握しておいた方がいいでしょう。相場以上の利回りには理由があります。中にはあまり良くない理由もあります。新築であれば賃料が高すぎる、中古であれば現在の入居さんが3ヶ月程度のフリーレント付きで少々高めの家賃でも入居している、中古で買い手が見つからず値下げしている、などが代表的なところです。高い理由が明確で再現性がある場合、それは今後の事業計画の安定も意味します。しかし再現性がない一時の新築ボーナスに頼った利回りの場合、事業計画の見直しは余儀なくされます。

また、不動産ポータルサイト等で表示される利回りは通常表面利回りです。実質利回りとの違いについて見ていきましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

上で見た利回りの計算式はこうでしたね。

利回り＝ 1年間の利益額 ÷ 投資額 ☓ 100

でも正しくは表面利回りの計算式です。つまり

表面利回り＝ 1年間の利益額 ÷ 投資額 ☓ 100

実質利回りは下記になります

利回り＝（1年間の利益額 - 経費) ÷ 投資額 ☓ 100

計算式の違いを見れば分かる通り、最終的に手元に残る実質利回りは、年間の利益額から経費を引いた値をもとに計算します。

例えば投資用中古物件を1億円で購入し年間利益が2000万円の場合、表面利回りは20%ですが、修繕等含めた経費が1800万円でしたら200万円しか残りません。結果、実質利回りは2%になります。融資を受けている場合、ここからローンを返済することになります。

また、新築の投資用物件で1億円の投資額で年間利益が600万円だったとし、新築なので修繕費用等少なく経費が50万円しかかからなかった場合、表面利回りが6%、実質利回りが5.5%となります。

利回りを中心に探すと、本当にいい物件にたどり着けないことが多々あります。通常はあくまで参考値の一つです。不動産投資、つまりはマンション・アパート経営を始める前には、通常事前にシミュレーションを多く行ういます。アパート経営では事前に想定していた最悪のシミュレーションを下回る場合が一番恐ろしいです。こうならないよう、あらゆるリスクヘッジを行い対処します。

次は中古・新築の利回りの特徴、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

中古投資用物件の高い利回りの理由

前述したとおり、利回りが高い理由は投資額が低いか利益額が大きいかの場合です。中古投資用物件は単純に物件価格が下がり、投資が低く抑えられます（しかし近年では不動産投資ブームの影響で物件価格が高騰し、以前ほどの利回りはなくなりましたが）。年数に応じて物件の資産価値の下落率と家賃の下落率は一定ではありません。物件の資産価値の下落率の方が高いため、利回りが上がります。

またそれ以外にも、売主が資産の現金化を急いでいる場合もあります。投資用物件を売却しようとしても数ヶ月かかるのが通常ですが、なるべく早くまとまった現金が欲しい売主は多少買い手に有利な条件で販売、つまりは値段を下げて売ることがしばしばあります。その場合は相場よりも利回りがあがります。

メリット

利回りが高いことは多くのインカムゲインを産みます。キャッシュフローの期待値が上がることは嬉しい限りですね。中古の投資物件は千差万別ですが、うまく掘り出し物にたどり着ければインカムゲインを稼いでくれます。

また、古くボロボロで、誰も買い手が見つからないために値下げを繰り返している物件もあります。例えばそのような不動産を買い取り、フルリフォームし、高利回りの物件を作るという方法もあります。不動産投資は立地は変更できませんが、それ以外の全ては追加投資をすれば改善可能です。不確定要素が多く、誰にでもできる方法ではありませんが、手段の一つとしてご紹介いたします。

デメリット

中古の不動産投資用物件の一番のデメリットはそのリスクの高さです。新築と比べ、空き室リスクが高くなり、リフォームや修繕費用に悩まされる可能性があります。表面利回りは高くなりますが、実質利回りがどの程度下がるのか、つまりはどれだけ経費がかさむのか不明瞭です。

また、購入時に満室であったとしても、敷金礼金なし、3ヶ月フリーレントなどの借り主有利な条件で無理に満室にしていることもあります。それが高めの家賃設定の場合、入居者が一巡してしまったら大幅な家賃の値下げに迫られるケースも珍しくありません。

中古の投資用物件については、いい物件をちゃんと見極めることができるか否かが問題です。信頼できる不動産会社が売り主である場合、また自分でしっかり物件を見極める目利きの力がある場合などはいいかもしれません。高い利回りで効率の良い投資が行えます。

しかし、何度も申し上げますが、高い利回りの実態はどこまで下がるかわからない実質利回りです。これまでどのような修繕を行ってきたか、大規模修繕は今後どの程度で必要なのか、それとも大規模修繕はせず都度対応や賃料値下げで乗り切るのか、具体的なシミュレーションを行っておくと良いでしょう。

新築の低い利回りの理由

新築が低くなる理由は中古と逆で、購入時の価格が高いため利回りが下がります。

近年では不動産投資ブームもあり、物件価格（新築、中古ともに）は値上がりしています。加えて、近年は各デベロッパーが差別化として各部屋が広く、外観や設備が豪華な物件が増え、工事費がかさみ、更に価格が上昇し続けています。賃料も高く設定はでき、また魅力的な物件のため空き室リスクなど減りますが、利回りは自体は大差なくなってしまいます。

また、投資用物件として売りに出されている不動産は、一度売主が土地を購入し物件を建築します。その場合、投資家が直接土地を購入して物件を建築する場合に比べ仲介手数料始め各種手数料等の問題もあり、0.5%近く利回りが低下します。

メリット

新築では利回りが下がっても投資に値する理由があります。それは「事業計画どおりに進みやすい」ということです。

新築では、よほど立地が悪かったり、設計の段階でよほど無茶な企画、賃料設定をしない限り、ほぼ事業計画どおりに投資が行えます。空き室リスクも少ない、修繕費用も少ない、瑕疵担保責任が10年つくため、アパートの構造体の問題で費用が発生することもありません。

投資用物件を持つということは経営者になるということでもあります。リスクと取って大きなチャンスを追いかけるのも一つの経営の形です。しかし、堅実に地に足をつけた経営を行いたい方には、新築投資用物件は魅力的に映ることでしょう。

デメリット

もちろん利回りが下がりますので、大きくキャピタルゲインをうみたい場合には不利です。

またそれ以外にも、例えば完成物件を購入する場合にはすぐに投資が始められますが、投資価値の高い投資用物件は工事完了をまたず販売終了しているケースが多く見られます。企画段階、建築中に投資用物件を購入する場合、本格稼働まで半年近く間が空いてしまうこともあります。

新築プレミアムが付いている内は部屋も埋まりやすく、高めで強気な賃料設定でも満室になりますが、5～10年しプレミアムが薄れてくると賃料を下げないと満室にならない例がしばしばあります。近年では広く豪華な物件が増えているため、周囲に同様の物件が増えると下落幅が大きくなる傾向があります。

近年大手のハウスメーカーなどでは一括借上やサブリースも行われていますが、これらも投資家様には不利に働くケースが問題になっています。今回個別に取り上げることはいたしませんが、ご利用には注意が必要です。

新築でも7%を超えるコンパクトアパートの理由

それでは最後に弊社コンパクトアパートについて書かせて頂きます。

コンパクトアパートでは、東京23区内、駅徒歩10分以内の立地で、利回り7%以上を実現しています（一部6%後半あり）。簡潔に説明すると、一部屋を10㎡～15㎡におさめ部屋数を増やします。もちろん部屋が狭くなる分、同エリアの一般的なワンルームマンションより賃料設定を1～2割ほど安く設定します。しかし部屋数が増えるため同じ敷地面積において家賃収入があがります。その為7%を超えます。（参考：http://lidix.co.jp/ap/　中段のスライドをご覧ください）

不動産投資で大切なのは、事前の事業計画とその通りにアパート経営できるかどうかです。まずはそんなアパートに住む人がいるかどうかですね。

コンパクトアパートでのターゲットは明確です。学生や新社会人、また単身赴任社等です。オートロックや宅配ボックス等設備にも拘りますので、男女問わず家賃を安く設定したい方、日中は仕事や勉強で忙しく、食事等も外食で済ませ、自宅には帰って寝るだけというライフスタイルの若者にはとても人気です。これまで9割以上の物件で、竣工前に満室が確定いたしました。最短で賃貸募集を開始してから8室が4日で満室になりました。

また事業計画の見直しは、築後の経過年数による家賃の下落も含まれます。これに対しても、最初から1階部分を5万円台に押さえて貸し出しますので、通常より下落幅は低く抑えられます。一部屋が広く外観も内装も豪華に作っている物件が、経年劣化に伴い徐々に大きく値下げを強いられていくなか、コンパクトアパートは当初の家賃設定の時点ですでに圧倒的な優位性があります。

また利回りなのでイールドギャップにも触れましょう。詳しくは次の記事で解説いたしますが、イールドギャップとは以下の式で簡単に求められます。

イールドギャップ＝表面利回り（％）－借入金利（％）

実際のキャッシュ・フロー、インカムゲインを計算するにはイールドギャップを注視しなければなりません。

コンパクトアパートでは品確法に基づく劣化対策等級2を取得します。これにより金融機関により30年または35年ローンを組むことができます。借入金利はいくつかの要因で変動しますが、そのうちの一つは借入期間の長さです。長期になればなるほど金利は下がります。借入金利が下がりイールドギャップが拡大し、キャッシュフローは高い値を水位します。

品確法に基づく劣化等級2は、単純に住宅性能がよくなるだけではありません。不動産投資においては、多くのリスクを減らし、メリットをうみます。コンパクトアパートでは投資家の為に費用対効果の高いプランとして、必ず劣化対策等級2を取得します。