不動産投資の甘い罠を読んで②
前回のブログにも書いた通り、投資家の皆さんは絶対に読んだ方が良い特集でした。
今回は、ある大手アパート業者さんがセミナーに来るお客様にお出しする収支表に関してです。
※週刊ダイヤモンド「不動産投資の甘い罠」から抜粋
上表は大手アパート業者さんが出す35年間満室が続き全室の家賃が1円も下落しない前提での試算表みたいです。
下表はより現実的に、家賃が21年目までに22.4％、31年目までに29.8％下落、空室も35年間で平均2％発生する想定での試算表。35年目には2300万円の累積赤字です。。
ちなに、この物件の販売時の表面利回りは5.84％です。
今回は、弊社が提供するコンパクトアパートでこの試算表を当て込んでみました。
内容は、下表と同じように空室損失を2％、5年ごとに5％家賃下落です。
結果、黒字です。
黒字の理由としては、販売時の利回りです。
弊社が提案するコンパクトアパートの利回りは、7.0％近いです。
最近では、7.2％という物件もありました。（1ヶ月で売れました。）
7％近い利回りだと厳しめのストレスでも黒字になります。
また、「20年間で20％の家賃下落は、2040年に20～49歳の人口が30％以上減少することを考えれば、大げさではない」とのご意見もあるみたいです。
試算表をご希望の方は、ご面談時に作成させて頂きます。
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「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資 著 山上晶則｜Lidix
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ブルーオーシャン戦略不動産投資②
ブルーオーシャン戦略不動産投資である「コンパクトアパート」。
しかし、そこにはいくつかの条件があります。
特に重要なのは『立地』です。
ターゲットとなるのは単身世帯、それも部屋の狭さより家賃の安さに魅力を感じる学生や20代の独身会社員です。
彼らにとって、部屋の狭さを我慢しても、家賃の安さの魅力が際立つのが、都心の駅近立地なのです。
従来、こうした条件を満たすのは、築30年以上経っている共同トイレ、共同洗面所の木造アパートしかありませんでした。
一方、大都市圏でも都心から電車で30分以上かかるような郊外、あるいは都心に近くても駅からバス便のような立地になれば、手頃な賃料で広めのアパートや賃貸マンションが容易に見つかります。そうした立地ではわざわざ「コンパクトアパート」を選ぶメリットがありません。
コンパクトアパートはあくまで、単身世帯が多い東京の人気沿線で、かつ駅から徒歩10分程度の立地であることが絶対条件といえます。
