コロナの影響で、「不動産の『売り時』『買い時』はいつ？」にお答えします！

最近、会員様や色々な方からの質問が多いランキング1位は・・・

「今、売り時？買い時？」

「いつ買えばいい？いつ頃売ればいい？」

です！

結論から言いますと、

「基本、いつだって売り時、買い時は今！」という答えになります。

「不動産屋はいつも、『今が買い時っ！』って言うよね」

という意見もありますが、あながち嘘ではないのです。

今回の新型コロナにおける不動産事情はといいますと、事業用の物件以外はほとんど影響を感じていないのです。

そして約12年前におきた“悪夢のリーマンショック”と、今回とは明らかに違います。

（あえて悪夢と書くところはお察し下さい・・・。）

リーマンショックは金融システム破綻で、株価も下落、融資締め付けからの倒産件数増加の負のスパイラルに突入しました。

不動産会社は、基本、銀行融資がないと成り立たないビジネスモデルなので、融資がストップし、販売する物件も売れなくなった時点でお手上げ状態になります。

今回のコロナショックに関しては、金融システムも破綻することなく、政府がリーマンショックの経験から融資を積極的に支援している状況です。

当然、我々不動産会社にもです。

そうなると、リーマンショックの時のような、“投げ売り”するようなことは、基本的に少ないと思います。

（弊社も投げ売りはしません。）

また、株価も日銀が買い支えをしているとは言え、かなり回復しました。

そこでこのような資料があります。

都心3区においては、成約単価と日経平均株価が連動することが過去の歴史において分かっています。（図表１参照）

日経平均が回復した現在は、まずは都心3区に限っては値段は落ちにくいと考えた方が理屈上正しい気がします。

なぜ、株価と都心マンションは連動するのか・・・？

これはあくまでも推測になりますが、

①株高で景気の見通しがいいと判断して購買意欲が増す。

②株の売却により頭金ができる。

③保有している株に利益が出ていて金融機関と交渉しやすい。

などなど、色々考えられます。

新型コロナでの自粛期間中は、不動産サイトからのいわゆる“買い反響”がかなりあったようです。

（実際、弊社販売物件にも多くのお客様が来場されました。）

仲介業者さんからのヒアリングによると、お客様の内容は

「自粛期間中、暇だから家でも探してみる」

との回答が多かったそうで、そのまま成約に至るケースは少なかったものの、購入予備軍として考えると、先行きは明るいですね。

弊社のような不動産デベロッパーは、基本大手仲介業者様からの紹介で不動産を購入するケースがほとんどです。

その大手仲介業者様が、コロナでの自粛期間が約2カ月だったため、ほとんどのデベロッパーが不動産を買うことができず数字を作るのに苦労しているようです。

そうなると、自粛明けの6月からの情報に、業者が群がり不動産の値段が吊り上がる可能性は大いにあると予想されます。

そしてその後、市場に出てくる年末あたりには、今販売されている物件よりも高い可能性があります。（仕入れが高いため）

結果、売ることを考えている方がいれば、「売ったほうがいい」とアドバイスしますし、買いたい方がいれば、「買いですよ」とアドバイスせざるを得ないのが結論です。

また、かなり長い目で見れば、今後の少子高齢化により新築需要が少なると考えられるので、将来にわたりゆるやかに相場は下がっていくとするのであれば、「売り時」に関しては、『常に今！』という考えもありですね。

今回はあくまでも“実需”に関してです。事業用に関しては、また書きたいと思います。

いずれにしても、今後の日経平均株価の動きには注目する必要があります。

日経新聞の『不動産価格が「下がる」が9割』の記事についてお答えします！

先日、日経新聞に『不動産価格は下がる』という記事が出ました。

弊社会員様からも質問をされましたので、私なりの解釈をブログにしました。

まず、その記事はこちら

www.nikkei.com

この記事を見ると、

「バブル崩壊か！？」とか

「日経が書いているから間違いない！」

と普通の人は思うかもしれませんね。

というか、もしかしたら、プロである不動産関係の方も思っている可能性は高いです。

もう一度、この記事の中身を検証していきます。

2020年末にかけての不動産価格について、「5〜15%下落」との回答は65.５%、「15%以上の下落」は23.8%だった。上昇を見込むのはわずか0.4%だった。

 と言う内容です。確かに約9割の投資家が下がると思っているようです。

そして、この記事の続きがこちらです。

今後の投資計画については「積極的に新規投資する」との回答が74.9%を占めた。

この内容も分かります。

株でも不動産でもそうですが、安ければ“買う”と言うのが、儲かる鉄則です。

一番最初の検証記事にも書いてある通り、約9割の投資家が下がると予想しているので、「買い相場」と思っても間違い無いですね。

問題は次の内容です。

保有物件の売却を検討するのはわずか2.6%。先行きの警戒感は強いものの、低金利下でも相対的に高い利回りが見込める不動産への投資意欲は底堅いとみられる。

通常の投資家であれば、『下がる』と予想していれば、“現在の保有物件を今のうちに売却をして、その売却した資金で、新しい不動産を買うという”のが、通常の流れです。 

しかしながら、保有物件の売却を検討するのは2.6％の方しかいないというのは、違和感がありますね。

下がると思っていれば、『今のうちに売っておこう』と考えて売却に向けて動き出す投資家の割合がもっと多くてもいいはずです。

 ということは、ほとんどの投資家が『様子見状態』なんだろうと推測されます。

この日経の記事に関しては私なりの解釈ですが、新聞の見出しだけで判断をして機会損失になるのは避けたいですね。

不動産を毎月購入している私からすると、そんなに『下がった！』という感じはまだ感じません。

 確かに、新型コロナの影響でダメージを受けている飲食店などのテナント系、テレワークが主体になりつつある事務所系を招致するビル系などを建てる目的の商業地は下がると思っているので注意は必要です。

また、先日りそな総合研究所から発表になった記事では、訪日外国人客による今年の2月〜8月の消費が全国で2兆3642億円減少すると試算した記事が出ました。

この記事から、当然、ホテルや民泊関係の不動産は要注意ですし、外国人向けにある高級賃貸マンションなどの相場も崩れる可能性はあるとみた方がいいかもしれません。

可能性としてあるのは、“民泊”目的の建物を安く購入して、コンバージョン＊からの売却は視野にいれてもいいかもしれませんね。

色々な意見もありますが、あくまでも私見ですので、あらゆる投資に関しては、ご自身で勉強されるしかありませんとしか、言いようがないです。

ちなみに、弊社として“実需の不動産”に関しては、ほとんど影響がないと思っているので、これからも買いを進めていくつもりです。

＊コンバージョンとは

既存建物の用途を変更し、全面改装を施して新しい建物へ再生させる手法です。 採算の合わなくなったオフィスビルのほか、歴史的建造物を商業施設として甦らせ、人を集めている例もあります。