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【永久保存版?】新型コロナショックで不動産投資はどうなるのか?

題名にもありますが、この新型コロナの騒動で不動産投資はどうなって行くのかを、過去の大きな出来事、特にリーマンショックと東日本大震災後のデータから自分なりに考えます。

 

あくまでも、私見のため投資判断は自己責任にてお願い致します。

 

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まずは、リーマンショックや東日本大震災の時はどうだったのか・・・?

下記のデータを見てください。 

世界の大きな出来事による日経平均株価の下落を表にしたものです。

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 今回の新型コロナでの日経平均株価は、2月25日〜3月19日までわずか4週間で6,834円(29%)下がりました。その後約1週間で2,836円(17%)の反発があり、今週は607円高の19,897円でどうなっていくのしょうか。

 

株の投資もしている私としては、5月の決算発表が各社ボロボロになるであろうと予測されるので、全く買ってはいませんが・・・。


話は戻しますが、日経平均はリーマンショックで50%下がり、東日本大震災でも20%、コロナショックはまだ途中ではあるものの、一旦は30%下がりました。

こうみると、株式投資はかなりのハイリスクがあることが分かります。

 

不動産投資に関してはどうでしょう。

下のグラフは、簡単にいうと利回りの推移です。

みずほ信託銀行 不動産マーケットから抜粋

過去においては、2008年の6月が一番利回りが低かったようです。

その後、リーマンショックがきて、「今までのように、低い利回りでは売れない」として、利回りがどんどん高くなっていきます。

(ちなみに、利回りが低くなるということは、価格が下がるということです。)

 

ただ、一回利回りが上がりきると、東日本大震災がきても、そんなに上がっていないことが分かります。

では、どのくらい利回りが上がったのか・・・。

最低利回り2008年6月頃の約5%が、リーマンショック後に上がり約5.6%になっていますので、約0.6%上がれば売れていったと想像ができます。

 

総括①:投資に関しては株式投資のようなハイリスクより、不動産投資の方がリスクは低い。

 

 では、土地の価格などうなのでしょう。

下記の表は、2011年資料から抜粋したリーマンショック後の地価の動きです。

2011年資料 みずほ信託銀行 不動産マーケットからlidixが作成

 

住宅地に関しては2010年には3.1%下がり、翌2011年にはさらに1.3%下がっています。

というこはトータルで、リーマンショック後には約4.3%下がったことが分かります。

こうみると、商業地の方が下落率が高かったようです。

 

ただ、昨今の住宅用地も商業地に引っ張られ、インバウンドやオリンピックの影響で地価がかなり高くなっていましたので、もう少し下がるのではないかと予想はしています。当然、場所にもよりますが・・・。

 

総括②:コロナショックで土地が下がるような意見もありますが、リーマンショックの時は4.3%下がっていて、今回のコロナで多少多くみても5%~6%の下落を想定したとしても、立地条件が整ってさえいれば、底値になるのを待って機会損失になるぐらいであれば多少の指値で買うことも視野にいれるべき。

 

次は、賃貸保有に関する資料です。

こちらも、みずほ信託銀行 不動産マーケットからの抜粋です。

稼働率に関しては、リーマンショック後は多少落ち込んだようですが、東日本大震災後は逆に上がっています。

注目すべきは賃料単価の推移です。

表を見て頂ければわかる通り、賃料は景気に左右されないことが分かります。

ただ、私の予想では、今後コロナの影響で大規模なリストラなどが考えられるので、できるだけ安い賃料に流れていくような気がします。

 

総括③:今までの大きな出来事の後でも、稼働率は持ち直す歴史があることと、賃料に関しては一定であることから、不動産長期保有に関しては、リスクは限りなく低いと思われる。

 

ただ、今回のコロナショックに関しては、リーマンショックのような金融不安や、東日本大震災のような物理的損壊が原因で経済が悪化したわけでもなく、ウイルス感染を止めるために経済活動自体の自粛が必要となるため、収束に近づかなくてはどうにもならないのは間違いありません。

 

ただ、今までも大きな出来事が起こった時にチャンスとみて、投資した人たちが“勝ち組”になったのも事実です。

そして、これから投資するかどうか迷っている方に少しでも参考になれば幸いです。

また、この私見に関しては、あくまでもワンルームなどを基準にしています。

テナントなどは、今回のコロナショックで大きく変わることが当然として予想はされますのでご了承下さい。

 

最後に繰り返しになりますが、投資判断は自己責任にてお願い致します。