【不動産投資】リスクを把握し出来うる対策を考える - 失敗しないための不動産投資実学

こんにちわ。ライディックスです。利回り、ローンとご案内してきましたが、ここで改めて不動産投資におけるリスクを考えていきたいと思います。

改めてリスクを一から見てみましょう。

投資全般リスクはつきものです。リスクのない投資があったら教えてほしいものですね。不動産投資の場合には（メリットでもありますが）ローンを組み債務を保有することでローンの返済義務があります。運営していく上で修繕をはじめ予期せぬ出費や家賃収入が思うように入ってこない場合、事業計画どおりにすすまず実質利回りがマイナスに転じ、収支が赤字に転落する場合があります。多くは対策をとることが可能ですが、今一度どのようなリスクがあるのか抑えておきましょう。

リスク1. 家賃下落リスク・空き室リスク

新築ボーナスと言う言葉がある通り、新築物件は相場賃料より高めの価格設定でも満室になります。賃貸市場において需要がそれなりにある時期に出してもなお満室にならない新築の投資用物件は、そもそも失敗と言っても差し支えないかもしれません。問題は借り主が一巡する2～5年後、また経年劣化が響いてくる10年後の賃料です。またその頃には新築・築浅ボーナスもなくなり、空き室リスクも高くなります。そして需要が弱い投資用物件は価格競争に巻き込まれ、家賃下落リスクが高くなります。下落リスクを避けるためには、確実に需要が見込める物件と、立地です。特に立地は物件購入後に変更できない条件なので注意が必要です。

中古の投資用物件では入居者にも気をつけなければなりません。高値で売却したいため、フリーレント期間を長めに設定するなど一見入居者有利な条件を提示し、通常よりも割高の賃料で満室にしているケースなどあるからです。その場合、フリーレントに惹かれて借りられた入居者様は更新せず退去される可能性が高くなります。元の賃料が高額なため、同じくフリーレントをつけるか家賃を大幅に値下げするかなど、更に入居者に有利な条件をつけないと入居者が見つからなくなってしまいます。当初の事業計画は見直しを余儀なくされてしまいます。相場よりも高い利回り（家賃）の物件は、なぜその利回りが出るのか、理由がわかると安心です。

家賃の下落リスクとはいいますが、賃料は一般的に下限があります。購入予定不動産の近隣の相場をよく確認しておくのも良いかもしれません。経過年数によりどれくらい下がるのか、ある程度予測は立てられます。高級志向の賃料設定の高い物件ほど下げ幅が多くあり、より賃貸市場を注視しておく必要があります。築後何年でどのくらいのリフォームを行うことでどの程度の家賃設定ができるのか、見込みが立てられます。

また、学生や新社会人向けのワンルームマンションの家賃設定を見てみると、想像するより家賃が下がらないことがわかります。前段でも触れましたが一般的に賃料には下限があります。もともと需要が強く低価格帯の家賃設定であれば、空き室リスク、家賃下落リスクともに低くできます。

リスク2. 震災リスク

大地震の発生リスクが全国各地で高まっています。建物の倒壊リスクはもちろんありますが、やや極端ですが実例として老朽化したアパートを購入し、適切な処置を取らず震災で入居者が亡くなった結果、1億円の損害賠償を命じられたケースもあります。中古物件において利回りが良いからといって震災リスクを軽んじてはいけません。あまり築年数が経過した投資用物件を購入を検討されている場合には、きちんと耐震診断をしてみるのも重要です。

中古の投資用不動産の場合、1981年以降に作られた不動産であれば新耐震基準の物件になります。新耐震基準法は「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」とされております。その差は過去の震災でもはっきりと違いが現れているので、中古の不動産を購入する際は目安の一つとして確認しましょう。

更に木造住宅においては、更に2000年6月1日以降の物件であれば更に安心です。阪神淡路大震災の結果木造建築の耐震基準を引き上げたのです。新築時の地盤調査が義務化されたり、耐力壁をバランスよく配置したり、筋害や柱を留める金具を明確化するなど、より強固に制定されました。

それ以外にも、物件の耐震性能を表す「耐震等級」というものがあります。耐震等級の目安は以下の通りです。

耐震等級１：建築基準法（法律）と同程度の建物
耐震等級２：耐震等級１で想定する地震の1.25倍に耐えられる
耐震等級３：耐震等級１で想定する地震の1.5倍に耐えられる

設計上、等級1と2は全く別物になり、等級2と3はそこまでかわりません。等級1では壁の強さだけを考慮し、等級2と3は壁、床、屋根の強さを考慮します。入居者を守る最もコストパフォーマンスに優れた耐震性能という視点で考えた場合、耐震等級2が最適に思います。

リスク3. ローン問題

不動産投資を始めるにあたり、購入資金の大半、または全額をローンで支払うのが一般的です。どうしても高い残債のためリスクも高くなります。

不動産投資ではイールドギャップ（＝表面利回り - 借入金利）が大切という話を先日の記事でもいたしました。表面利回りが10%でも借入金利が8%もあってしまったら、イールドギャップは2%になってしまいます。しかし表面利回りが5%でも借入金利が1%であれば、イールドギャップは4%となり、キャッシュフローが健全化します。高い利回りと低い借入金利は不動産投資においては車の両輪です。

また、ローン返済を考える上でもう一つ大切なポイントは借入期間の長さです。期間が長ければ長いほど、一回の返済金額が減ります。新築木造物件の場合では、劣化対策等級2を取得することで、通常22年間のローンが金融機関により30年または35年のローンを用意していただけます。

高い表面利回りかつ低い借入金利、更に長い返済期間を金融機関から用意頂くことができれば、キャッシュフローは健全な値を推移し、前述の家賃下落リスクや空き室リスク、後述の大規模修繕リスク等にも対処できる余裕がうまれます。

リスク4. 住宅瑕疵リスク

購入した不動産投資物件に瑕疵があるなんてことは通常ないと思いたいところですが、人が手がける仕事である以上、どうしても問題を抱えてしまうことがしばしばあります。

中古物件で購入した途端瑕疵が表面化してしまい、大規模修繕なんていうことも、実際にある話だから困ってしまいます。投資用の中古物件の一番の魅力はその高い表面利回りです。魅力であることには間違いありませんが、どの程度のリスクが潜んでいるか最低限の目利きがどうしても必要になります。本当にいい投資用物件であれば中古でも何も心配はいりませんが、その場合は信頼できる誠実な販売元であるかどうかが最重要です。

新築物件に関しては、品確法で守られているため10年間は大規模修繕のリスクはまずありません。以前は残念なことに住宅の性能に著しい問題や重大な欠陥などの問題が多く発生していたため、『住宅の品質確保の促進等に関する法律』つまりは品確法が施行されました。この法律により新築住宅では10年間の瑕疵担保責任がつき、投資家様にとって建築後10年間は大規模修繕のリスクがほぼなくなりました。

もちろん以降の期間で大規模修繕が必要に迫られる場合もありますが、中古物件に比べ最初の10年間にそのリスクがないのは、事業計画を立てる上でも、実際にアパート経営される場合でも、大きなメリットです。通常は大規模修繕にかかる費用をあらかじめ見積もり、月々のキャピタルゲインの中から積み立てていき対応します。

リスク5. 入居者問題

アパート経営の問題の一つは入居者とのトラブルです。最たる例は家賃の滞納です。ペット禁止の物件で勝手に飼育されたり、騒音問題を起こすかた、色んなかたが住まわれます。

一般的に対処は管理会社にお願いすることになります。管理会社は本当に大切なパートナーです。契約を結ぶ前には、例えば家賃の滞納にはどのような対応と実績があるのかなど、安心してお任せできるまで確認いたしましょう。

中古の投資物件では、事前に入居者を把握しきれない場合が多々あります。借り主に有利な条件を用い、強引に満室にして売りに出される物件もあります。そのような場合では入居者審査は甘く、言い方は悪くなってしまいますがトラブルの火種を抱えている入居者が住まわれている可能性があります。

新築の物件で不動産投資を始められる場合には、投資家様が一人一人を審査することになります。お引っ越しの際には挨拶に伺うなども良いでしょう。一人一人ご入居前から知ることができ、顔を知るお付き合いができるのは、新築ならではの魅力です。

可能な限り対策案を詰め込んだ私達の答えがコンパクトアパートです

弊社のコンパクトアパートでは、前述の対策案が全て盛り込まれています。2階建て木造アパートの1F部分の賃料は5万円台に抑え、駅徒歩10分以内を確保します。一部屋を狭くすることで部屋数を増やすことができ、結果的に利回りは7%前後を確保します。結果イールドギャップも高い値を得ることができます。耐震等級2を取得し、コストパフォーマンスのよい震災対策を行います。劣化等級2を取得し、金融機関により30年、35年ローンを頂いている実績があります。もちろん新築なので住宅瑕疵担保責任がつき、ご入居者一人一人と顔が見えるお付き合いをご用意いたします。

弊社では考えれる限りの対策を、このコンパクトアパートに詰め込みました。もちろん投資であり、アパート経営は事業ですから、100%を保証することはできません。水害が発生したら、火事になってしまったら、入居者様の自殺など、想定できても対応不可能なリスクがどうしてもあります。

しかし、確実に対策があるリスクがあるというのも事実です。

私たちは投資家様により少ないリスクで大きなチャンスを掴んでほしいと願い、コンパクトアパートを企画しました。ブログでは簡単な説明しか出来ませんが、より詳しくは書籍をご覧いただけると嬉しく思います。