【不動産投資】ローンがリスクになる時、メリットになる時とは - 失敗しないための不動産投資実学
こんにちわ。ライディックスです。今回は不動産投資におけるローンについて書いていきたいと思います。
ローンについていい印象の方は少ないかと思いますが、ローンが組めることが不動産投資の大きなメリットであることも抑えておくべきポイントです。もちろん大きなローンには相応のリスクがあることも抑えておかなくてはなりません。僕の好きな言葉に Take the risk or lose the chance（チャンスを逃すかリスクを取るか） というのがありますが、他のリスクはともかく、この低金利時代のローンは確実にチャンスです。
ローンが組めるのは不動産投資の大きなメリット
不動産投資以外の一般的な投資は自己資金で行います。しかし、自己資金を元に銀行から融資をいただき自己資金以上の資産を運用し投資を行えるのは、不動産投資ならではです。いわゆるレバレッジを利かせた投資です。
通常は購入金額の1～3割程度の自己資金が必要ですが、審査の結果次第ではフルローンを組むことも出来ます。一般的に金融機関では個人投資家への融資額は目安として、1億円が上限とされています。例えば借入金利が1%で1億円を借りるということは、年間100万円で1億円の投資ができるということです。年間100万円ずつ貯金しても、1億円まで貯めるには100年かかります。いつまでたっても投資が始めれないどころか生きていませんね。不動産投資であれば、投資物件がうむインカムゲインの中からローンの返済を行いつつ、資産を増やすことができます。
銀行目線で考えてみる不動産投資ローン
ここで銀行目線での話に切り替えます。
銀行からすると、事業計画どおりに不動産経営が出来そうであれば、貸し倒れの危険性が少なくなりますので、低金利で長期ローンを組めます。つまりは融資したお金が回収できそうか否かが審査の焦点になります。もちろん事業がうまく行かなくなった時に本人に返済能力があるかどうか、担保の金融資産としての価値はどうなのかということもポイントにはなりますが、あくまで事業計画の収益性、事業性が優位になり、将来低下してくる実質利回りや修繕リスクを踏まえ判断した考えた結果になります。審査は味方を増やすものであり、がんばって貯めた1億円を自身の判断のみで投資するより、遥かに安心ですね。
また、銀行が考えるリスクは融資の貸し倒れです。一般的に立地の良い不動産の場合、資産価値は減り方が遅く、融資の返済スピードの方がはやくなります。瑕疵担保期間である10年の間に十分残債と資産価値は逆転します。その為、銀行目線で考えると、まずは10年間事業計画通りにいけば、その後の貸し倒れリスクはなくなります。当社が立地にこだわる理由もここにもあります。入居者メリットももちろん大事ですが、投資家様の資産を守るという視点で考えた場合、資産価値を長く保てるための条件は必須と考えております。不動産投資では開始ご変更できない条件は立地のみです。
もちろんいい話ばかりではない、デメリットのお話
ローンを組んで投資を行う以上、事前の計画どおりにすすまず、家賃収入でローン返済ができない時には、投資家様が保有する現金から返済しないといけないケースもあります。考えられる要因はいくつもあり、空き室リスク、家賃の下落リスク、滞納リスクもあります。
事前の計画では問題なく思える場合でも、アパート経営は世の中の景気の動向や税制の変更、金利の変化に当然左右されます。エリアによっては再開発が行われたり交通網が整備されたり、入居者の大半が通う大学が移転してしまうこともあります。結果として収支の計画が崩れ、賃料の下落や空き室リスクにつながります。結果として利回りが低下し、月々の収支が赤字に転落することもあります。
また長期にアパート経営を続けていく上で、意外と大きな金額になってしまうのが修繕費用です。入居者の入れ替え時の壁クロスの張替え等の原状回復費用、エアコンや給湯設備も10年をすぎるといつ交換が必要になるかわかりません。さらに20年をすぎると建物の屋根や外壁などの大規模修繕工事が必要になってきますし、その間にも大地震や土砂災害などによる被害が発生するリスクもあります。もちろんこれらも視野には入れておいたほうがいいリスクではありますが、考えすぎても不動産投資自体をしないほうがいいという結論にしかなりません。リスクを過大に考えすぎず、耐震等級を取得済みの物件に投資をするなど、ご自身の考えに合わせ現実的な対策をとるのが良いと思います。
また、一口にローンといっても、金利には種類があり、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型と大きく3つに分けられます。変動が有利なのか固定が有利なのかは考えても判断はつきません。返済までの期間の変動金利の利息を正確に読む方法がないからです。変動金利は低く設定されているため魅力も多く映りますが、いつどれくらい変動するかは不明瞭なため、リスクも潜んでいます。金利は半年に1回見直しされます。
多くの投資家のかたは、出口戦略まで見据えてローンを組み投資を開始されるケースが大半かと思いますが、流動性リスクもあります。流動性リスクとは一言説明すると、売りたい時に売れないリスクです。不動産投資は高額なため流動性リスクが高い部類に入る投資です。通常は数ヶ月程度の日数はかかり、買い手が見つからなければ買い手に有利になるような価格に値下げするなどの必要もあります。売却資金を一日でも早く手元に欲しく何ヶ月も待てない場合、時間的猶予がなくなり、プロの不動産買取業者などが相場の70～80%で買い取るケースが多く見られます（もちろん逆のパターンで、売却時に時間的猶予があり、他の中古物件と比較し魅力的な場合など、買い手がどうしても欲しい物件の価格は相場より高く売却できます）。
最後に、ローンの返済期間の話です。ローンを借りると利息を支払わなければなりませんが、利息の金額は金利で決まります。もちろん、返済は利息だけではなく元金も払わなければなりません。元金の返済額は返済期間が長いほど返済回数が増え、一回あたりの金額が下がります。短期のローンの場合、月々の返済額が高くなり、ちょっとした空き室が重なってしまうとすぐに月の収支が赤字に転落してしまう危険性があります。この返済期間については、建物の構造により法定耐用年数が決まっており、その年数が基準となります。その為中古の物件では法定耐用年数から築年数を引いた期間が返済期間となります。短期のローン返済期間はキャッシュフローの計算がとてもシビアになります。中古の不動産で投資を始められる際には特にご注意ください。
ネガティブな話が続きましたが、対策はあります。続いて紹介していきましょう。
リスクと対応策を考える
空き室リスク、家賃の下落リスク、滞納リスク
空き室リスクについては、立地が良く賃貸需要の強い不動産で投資を始めることが大切です。また賃貸需要が強いということは家賃下落リスクが下がるということでもあります。近年では一室が広く外観や設備も豪華な投資用物件が多く見受けられますが、当社コンパクトアパートでは時代を超えて若者から確実に需要がある条件を揃えて設計しております。
賃料の下落はある程度は避けられない側面もあります。新築プレミアムという言葉があるように、入居者はどうしても新築を好む傾向にあり、どうしても新築の方が需要が高くなります。近年では築年数がそれなりに経過してしまった物件をリフォーム・リノベーションし、賃料を相場の水準、それ以上まで引き上げるケースがあります。また、家賃相場には一般的に下限があり、当社コンパクトアパートのように最初から低い賃料設定の場合には、家賃の下落幅は低くなります。
空き室リスクや家賃の下落リスクに対しては収支計画を綿密に立て、事前のシミュレーションを行うことである程度実態を検証することができます。賃料はエリアの相場を熟知した不動産会社などのアドバイスを参考にしましょう。長期的に賃料が次第に低下していくこと、空室率が徐々に上がっていくことを想定し、シミュレーションを行います。最初から実現不可能な理想のシミュレーションを行っても意味はありませんが、逆にリスクを過大に評価してもシミュレーション自体成り立たなくなってしまいます。適切なバランスが必要です。
空室時の入居者募集、滞納者の対応をしていただくのは通常管理会社です。入居者募集に強い管理会社をパートナーであると大変心強くなります。管理会社は大切なパートナーです。
一部管理会社ではサブリースや一括借り上げを行い、空室の有無にかかわらず毎月一定額が収入として得られるサービスを提供している場合もあります。その場合は空き室や滞納の心配はなくなる代わりにサブリース賃料は周辺相場より1～2割安く、将来値下げされたり契約解除になることもあります。ご利用の際は契約内容を良く確認したほうが良いかもしれません。大切なパートナーは慎重に選び、契約内容もしっかりと確認しましょう。
また、新築物件であれば審査を自分で行え、入居者と顔が見えるお付き合いができます。中古アパートでは購入時の入居者を選ぶことはできません。新築で投資を開始するからこそのメリットです。
大規模修繕費用の対策を考える
大規模修繕の代表的なものは、機器設備の修理や給排水等配管修理、外壁修理やシロアリ駆除、雨漏り修理などです。不動産はどうしても経年劣化します。老朽化によりいずれ必要に迫られる修繕です。
中古の投資用物件では、大規模修繕費用がいつ必要となり対応するのか、また大規模修繕をせず賃料をどんどん下げ水道管など破裂する度に対応するのかなど、いくつか判断が必要になります。マンションでは一般的に12年周期に大規模修繕を行います。入居者にも修繕積立金を頂くことになりますが、アパートでは大家さんの判断によります。しかし大規模修繕などしなくても賃料を下げれば入居者は埋まる、外壁や屋根を修繕したところで収益には反映されないという判断の大家さんもいます。
新築の場合には大規模な修繕はほぼ心配不要です。まず新築後10年間は瑕疵担保責任保険の期間がつきますので、建物構造体で何か問題が発生した場合でも建築会社の負担で修繕を行います。10年後以降は投資家様の負担になりますが、10年間のインカムゲインより積立しておくことで対応には困らないはずです。また後述する出口戦略もあり、選択肢はいくつもあります。投資用物件の種類によっても修繕費用は大幅に差があります。マンションは大規模な足場を組む必要があり、もともとの設備もエレベーターや受電設備など大掛かりなものも多く、何千万単位などの大きな費用が必要になりますが、当社コンパクトアパートのような木造2階建てのアパートでは修繕費用そのものが安く納まります。
なお、シロアリ駆除などは、品確法に基づく劣化対策対策2を取得することで、通常想定される自然条件及び維持管理条件の下で50～60年までは大丈夫とされます。もちろん弊社のコンパクトアパートではこの劣化対策等級2を取得しています。（耐震等級2も取得しています）
ローン期間を引き伸ばし、変動金利型ローンの金利上昇リスクを考慮し、出口戦略を考える
前段のリスクの説明のところで、ローン期間が長期化することでキャッシュフローの改善する説明をしました。通常の法定耐用年数から計算すると、木造建築では22年になります。通常30年の返済期間となる物件は、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションですが、木造アパートでもこの返済期間にする方法があります。劣化対策等級2を取得することです。品確法に基づく劣化等級対策2を取得することで木造アパートでも30年の返済期間を金融機関に認めていただけます。繰り返しになりますが、弊社コンパクトアパートは劣化等級2を取得します。
不動産投資ローンの場合、変動金利型の商品を設定されている金融機関が多いことと、金利自体の安さにより変動金利型が選ばれることが多いです。実際金利が低い（＝イールドギャップが高い）場合にはキャッシュフローは健全になりやすく、投資家の選択肢は増えます。金利が安いうちに元金をどんどん払ってしまい、ローン残債が資産価値を下回れば、その後はインカムゲインで潤いつつ、いつ売却してもキャピタルゲインを生み出せる環境が作れます。
また、出口戦略という意味で、コンパクトアパートは劣化等級2により中古でも長期のローンが組め、次のオーナー様にもメリットがあります。築12年で売却した場合、次のオーナーの方は通常10年までしかローンを組むことができませんが、劣化対策等級2がついている場合には18年、23年ローンを組むことができます。更にコンパクトアパートでは耐震等級2も取得しているので、中古市場の中では評価が高くなります。
対策済みのアパートが弊社コンパクトアパートです
すでに対策の多くの例でコンパクトアパートの紹介をしましたが、最後にローンに対しコンパクトアパートがどのような対策を施しているのかまとめたいと思います。
- 空き室リスク：他賃貸物件とは違い、最新設備を備えつつ過剰な設備を排除し、学生、新社会人、単身赴任者から時代を超え確実に需要のある条件を揃えました。過去実績では全8部屋が最短4日で満室になりました。
- 家賃下落リスク：最初から安い賃料設定にすることで、下落幅を少なくし、新築ボーナス後も値下げをせずとも賃貸市場で勝負できる料金設定です。
- 滞納リスク：新築のため一からオーナー様が賃借人をお選びいただくことができます。もちろん家賃設定が安いことも、滞納リスクが減る一つの要因になります。
- 大規模修繕リスク：新築であるため瑕疵担保責任保険により建物構造体の問題は10年間補償します。出口戦略の時期次第では、大規模修繕は当初から考えずとも問題ありません。大規模修繕が必要になるであろう20年後にはそれまでのインカムゲインにより大規模修繕の費用は問題なく用意できます。
- ローン支払いによるキャッシュ・フローの逼迫：劣化対策等級2を取得することにより、金融機関に30年ローンを認めていただき、キャッシュ・フローが健全になります。
- 変動金利型ローンの金利上昇リスク：出口戦略がスムーズに取引できるよう、資産価値が高くなる立地や劣化対策等級2や耐震等級2をつけます。また劣化対策等級2は、売却後次のオーナーも通常の木造投資用物件よりも長期ローンが組むことができます。
新築だからこそ、とれる対策は全て事前に考慮し設計するコンパクトアパートです。より詳しい情報お知りになりたい方は、書籍にいたしましたので、是非ご一読頂けると嬉しく思います。
ホームページでは会員登録頂いた方に本書が当たるキャンペーンも実施しています。ご興味いただけましたら是非一読いただけましたら幸いです。
「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資 著 山上晶則｜Lidix
PS. コンパクトアパートがテレビに出ました！
『ホリプレゼンツ 求人任三郎がいく！』#168「コンパクトアパート」 （2017/7/22放送分）【チバテレ公式】
【不動産投資】リスクを把握し出来うる対策を考える - 失敗しないための不動産投資実学
こんにちわ。ライディックスです。利回り、ローンとご案内してきましたが、ここで改めて不動産投資におけるリスクを考えていきたいと思います。
改めてリスクを一から見てみましょう。
投資全般リスクはつきものです。リスクのない投資があったら教えてほしいものですね。不動産投資の場合には（メリットでもありますが）ローンを組み債務を保有することでローンの返済義務があります。運営していく上で修繕をはじめ予期せぬ出費や家賃収入が思うように入ってこない場合、事業計画どおりにすすまず実質利回りがマイナスに転じ、収支が赤字に転落する場合があります。多くは対策をとることが可能ですが、今一度どのようなリスクがあるのか抑えておきましょう。
リスク1. 家賃下落リスク・空き室リスク
新築ボーナスと言う言葉がある通り、新築物件は相場賃料より高めの価格設定でも満室になります。賃貸市場において需要がそれなりにある時期に出してもなお満室にならない新築の投資用物件は、そもそも失敗と言っても差し支えないかもしれません。問題は借り主が一巡する2～5年後、また経年劣化が響いてくる10年後の賃料です。またその頃には新築・築浅ボーナスもなくなり、空き室リスクも高くなります。そして需要が弱い投資用物件は価格競争に巻き込まれ、家賃下落リスクが高くなります。下落リスクを避けるためには、確実に需要が見込める物件と、立地です。特に立地は物件購入後に変更できない条件なので注意が必要です。
中古の投資用物件では入居者にも気をつけなければなりません。高値で売却したいため、フリーレント期間を長めに設定するなど一見入居者有利な条件を提示し、通常よりも割高の賃料で満室にしているケースなどあるからです。その場合、フリーレントに惹かれて借りられた入居者様は更新せず退去される可能性が高くなります。元の賃料が高額なため、同じくフリーレントをつけるか家賃を大幅に値下げするかなど、更に入居者に有利な条件をつけないと入居者が見つからなくなってしまいます。当初の事業計画は見直しを余儀なくされてしまいます。相場よりも高い利回り（家賃）の物件は、なぜその利回りが出るのか、理由がわかると安心です。
家賃の下落リスクとはいいますが、賃料は一般的に下限があります。購入予定不動産の近隣の相場をよく確認しておくのも良いかもしれません。経過年数によりどれくらい下がるのか、ある程度予測は立てられます。高級志向の賃料設定の高い物件ほど下げ幅が多くあり、より賃貸市場を注視しておく必要があります。築後何年でどのくらいのリフォームを行うことでどの程度の家賃設定ができるのか、見込みが立てられます。
また、学生や新社会人向けのワンルームマンションの家賃設定を見てみると、想像するより家賃が下がらないことがわかります。前段でも触れましたが一般的に賃料には下限があります。もともと需要が強く低価格帯の家賃設定であれば、空き室リスク、家賃下落リスクともに低くできます。
リスク2. 震災リスク
大地震の発生リスクが全国各地で高まっています。建物の倒壊リスクはもちろんありますが、やや極端ですが実例として老朽化したアパートを購入し、適切な処置を取らず震災で入居者が亡くなった結果、1億円の損害賠償を命じられたケースもあります。中古物件において利回りが良いからといって震災リスクを軽んじてはいけません。あまり築年数が経過した投資用物件を購入を検討されている場合には、きちんと耐震診断をしてみるのも重要です。
中古の投資用不動産の場合、1981年以降に作られた不動産であれば新耐震基準の物件になります。新耐震基準法は「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」とされております。その差は過去の震災でもはっきりと違いが現れているので、中古の不動産を購入する際は目安の一つとして確認しましょう。
更に木造住宅においては、更に2000年6月1日以降の物件であれば更に安心です。阪神淡路大震災の結果木造建築の耐震基準を引き上げたのです。新築時の地盤調査が義務化されたり、耐力壁をバランスよく配置したり、筋害や柱を留める金具を明確化するなど、より強固に制定されました。
それ以外にも、物件の耐震性能を表す「耐震等級」というものがあります。耐震等級の目安は以下の通りです。
- 耐震等級１：建築基準法（法律）と同程度の建物
- 耐震等級２：耐震等級１で想定する地震の1.25倍に耐えられる
- 耐震等級３：耐震等級１で想定する地震の1.5倍に耐えられる
設計上、等級1と2は全く別物になり、等級2と3はそこまでかわりません。等級1では壁の強さだけを考慮し、等級2と3は壁、床、屋根の強さを考慮します。入居者を守る最もコストパフォーマンスに優れた耐震性能という視点で考えた場合、耐震等級2が最適に思います。
リスク3. ローン問題
不動産投資を始めるにあたり、購入資金の大半、または全額をローンで支払うのが一般的です。どうしても高い残債のためリスクも高くなります。
不動産投資ではイールドギャップ（＝表面利回り - 借入金利）が大切という話を先日の記事でもいたしました。表面利回りが10%でも借入金利が8%もあってしまったら、イールドギャップは2%になってしまいます。しかし表面利回りが5%でも借入金利が1%であれば、イールドギャップは4%となり、キャッシュフローが健全化します。高い利回りと低い借入金利は不動産投資においては車の両輪です。
また、ローン返済を考える上でもう一つ大切なポイントは借入期間の長さです。期間が長ければ長いほど、一回の返済金額が減ります。新築木造物件の場合では、劣化対策等級2を取得することで、通常22年間のローンが金融機関により30年または35年のローンを用意していただけます。
高い表面利回りかつ低い借入金利、更に長い返済期間を金融機関から用意頂くことができれば、キャッシュフローは健全な値を推移し、前述の家賃下落リスクや空き室リスク、後述の大規模修繕リスク等にも対処できる余裕がうまれます。
リスク4. 住宅瑕疵リスク
購入した不動産投資物件に瑕疵があるなんてことは通常ないと思いたいところですが、人が手がける仕事である以上、どうしても問題を抱えてしまうことがしばしばあります。
中古物件で購入した途端瑕疵が表面化してしまい、大規模修繕なんていうことも、実際にある話だから困ってしまいます。投資用の中古物件の一番の魅力はその高い表面利回りです。魅力であることには間違いありませんが、どの程度のリスクが潜んでいるか最低限の目利きがどうしても必要になります。本当にいい投資用物件であれば中古でも何も心配はいりませんが、その場合は信頼できる誠実な販売元であるかどうかが最重要です。
新築物件に関しては、品確法で守られているため10年間は大規模修繕のリスクはまずありません。以前は残念なことに住宅の性能に著しい問題や重大な欠陥などの問題が多く発生していたため、『住宅の品質確保の促進等に関する法律』つまりは品確法が施行されました。この法律により新築住宅では10年間の瑕疵担保責任がつき、投資家様にとって建築後10年間は大規模修繕のリスクがほぼなくなりました。
もちろん以降の期間で大規模修繕が必要に迫られる場合もありますが、中古物件に比べ最初の10年間にそのリスクがないのは、事業計画を立てる上でも、実際にアパート経営される場合でも、大きなメリットです。通常は大規模修繕にかかる費用をあらかじめ見積もり、月々のキャピタルゲインの中から積み立てていき対応します。
リスク5. 入居者問題
アパート経営の問題の一つは入居者とのトラブルです。最たる例は家賃の滞納です。ペット禁止の物件で勝手に飼育されたり、騒音問題を起こすかた、色んなかたが住まわれます。
一般的に対処は管理会社にお願いすることになります。管理会社は本当に大切なパートナーです。契約を結ぶ前には、例えば家賃の滞納にはどのような対応と実績があるのかなど、安心してお任せできるまで確認いたしましょう。
中古の投資物件では、事前に入居者を把握しきれない場合が多々あります。借り主に有利な条件を用い、強引に満室にして売りに出される物件もあります。そのような場合では入居者審査は甘く、言い方は悪くなってしまいますがトラブルの火種を抱えている入居者が住まわれている可能性があります。
新築の物件で不動産投資を始められる場合には、投資家様が一人一人を審査することになります。お引っ越しの際には挨拶に伺うなども良いでしょう。一人一人ご入居前から知ることができ、顔を知るお付き合いができるのは、新築ならではの魅力です。
可能な限り対策案を詰め込んだ私達の答えがコンパクトアパートです
弊社のコンパクトアパートでは、前述の対策案が全て盛り込まれています。2階建て木造アパートの1F部分の賃料は5万円台に抑え、駅徒歩10分以内を確保します。一部屋を狭くすることで部屋数を増やすことができ、結果的に利回りは7%前後を確保します。結果イールドギャップも高い値を得ることができます。耐震等級2を取得し、コストパフォーマンスのよい震災対策を行います。劣化等級2を取得し、金融機関により30年、35年ローンを頂いている実績があります。もちろん新築なので住宅瑕疵担保責任がつき、ご入居者一人一人と顔が見えるお付き合いをご用意いたします。
弊社では考えれる限りの対策を、このコンパクトアパートに詰め込みました。もちろん投資であり、アパート経営は事業ですから、100%を保証することはできません。水害が発生したら、火事になってしまったら、入居者様の自殺など、想定できても対応不可能なリスクがどうしてもあります。
しかし、確実に対策があるリスクがあるというのも事実です。
私たちは投資家様により少ないリスクで大きなチャンスを掴んでほしいと願い、コンパクトアパートを企画しました。ブログでは簡単な説明しか出来ませんが、より詳しくは書籍をご覧いただけると嬉しく思います。
また、ホームページでは会員になっていただいた方に抽選で書籍が当たるキャンペーンを行っております。是非こちらもご登録・ご応募頂けると幸いに存じます。
「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資 著 山上晶則｜Lidix
PS. コンパクトアパートがテレビに出ました！
『ホリプレゼンツ 求人任三郎がいく！』#168「コンパクトアパート」 （2017/7/22放送分）【チバテレ公式】
