【不動産投資】リスクを把握し出来うる対策を考える - 失敗しないための不動産投資実学

こんにちわ。ライディックスです。利回り、ローンとご案内してきましたが、ここで改めて不動産投資におけるリスクを考えていきたいと思います。

改めてリスクを一から見てみましょう。

投資全般リスクはつきものです。リスクのない投資があったら教えてほしいものですね。不動産投資の場合には（メリットでもありますが）ローンを組み債務を保有することでローンの返済義務があります。運営していく上で修繕をはじめ予期せぬ出費や家賃収入が思うように入ってこない場合、事業計画どおりにすすまず実質利回りがマイナスに転じ、収支が赤字に転落する場合があります。多くは対策をとることが可能ですが、今一度どのようなリスクがあるのか抑えておきましょう。

リスク1. 家賃下落リスク・空き室リスク

新築ボーナスと言う言葉がある通り、新築物件は相場賃料より高めの価格設定でも満室になります。賃貸市場において需要がそれなりにある時期に出してもなお満室にならない新築の投資用物件は、そもそも失敗と言っても差し支えないかもしれません。問題は借り主が一巡する2～5年後、また経年劣化が響いてくる10年後の賃料です。またその頃には新築・築浅ボーナスもなくなり、空き室リスクも高くなります。そして需要が弱い投資用物件は価格競争に巻き込まれ、家賃下落リスクが高くなります。下落リスクを避けるためには、確実に需要が見込める物件と、立地です。特に立地は物件購入後に変更できない条件なので注意が必要です。

中古の投資用物件では入居者にも気をつけなければなりません。高値で売却したいため、フリーレント期間を長めに設定するなど一見入居者有利な条件を提示し、通常よりも割高の賃料で満室にしているケースなどあるからです。その場合、フリーレントに惹かれて借りられた入居者様は更新せず退去される可能性が高くなります。元の賃料が高額なため、同じくフリーレントをつけるか家賃を大幅に値下げするかなど、更に入居者に有利な条件をつけないと入居者が見つからなくなってしまいます。当初の事業計画は見直しを余儀なくされてしまいます。相場よりも高い利回り（家賃）の物件は、なぜその利回りが出るのか、理由がわかると安心です。

家賃の下落リスクとはいいますが、賃料は一般的に下限があります。購入予定不動産の近隣の相場をよく確認しておくのも良いかもしれません。経過年数によりどれくらい下がるのか、ある程度予測は立てられます。高級志向の賃料設定の高い物件ほど下げ幅が多くあり、より賃貸市場を注視しておく必要があります。築後何年でどのくらいのリフォームを行うことでどの程度の家賃設定ができるのか、見込みが立てられます。

また、学生や新社会人向けのワンルームマンションの家賃設定を見てみると、想像するより家賃が下がらないことがわかります。前段でも触れましたが一般的に賃料には下限があります。もともと需要が強く低価格帯の家賃設定であれば、空き室リスク、家賃下落リスクともに低くできます。

リスク2. 震災リスク

大地震の発生リスクが全国各地で高まっています。建物の倒壊リスクはもちろんありますが、やや極端ですが実例として老朽化したアパートを購入し、適切な処置を取らず震災で入居者が亡くなった結果、1億円の損害賠償を命じられたケースもあります。中古物件において利回りが良いからといって震災リスクを軽んじてはいけません。あまり築年数が経過した投資用物件を購入を検討されている場合には、きちんと耐震診断をしてみるのも重要です。

中古の投資用不動産の場合、1981年以降に作られた不動産であれば新耐震基準の物件になります。新耐震基準法は「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」とされております。その差は過去の震災でもはっきりと違いが現れているので、中古の不動産を購入する際は目安の一つとして確認しましょう。

更に木造住宅においては、更に2000年6月1日以降の物件であれば更に安心です。阪神淡路大震災の結果木造建築の耐震基準を引き上げたのです。新築時の地盤調査が義務化されたり、耐力壁をバランスよく配置したり、筋害や柱を留める金具を明確化するなど、より強固に制定されました。 

それ以外にも、物件の耐震性能を表す「耐震等級」というものがあります。耐震等級の目安は以下の通りです。

• 耐震等級１：建築基準法（法律）と同程度の建物
• 耐震等級２：耐震等級１で想定する地震の1.25倍に耐えられる
• 耐震等級３：耐震等級１で想定する地震の1.5倍に耐えられる

設計上、等級1と2は全く別物になり、等級2と3はそこまでかわりません。等級1では壁の強さだけを考慮し、等級2と3は壁、床、屋根の強さを考慮します。入居者を守る最もコストパフォーマンスに優れた耐震性能という視点で考えた場合、耐震等級2が最適に思います。

リスク3. ローン問題

不動産投資を始めるにあたり、購入資金の大半、または全額をローンで支払うのが一般的です。どうしても高い残債のためリスクも高くなります。

不動産投資ではイールドギャップ（＝表面利回り - 借入金利）が大切という話を先日の記事でもいたしました。表面利回りが10%でも借入金利が8%もあってしまったら、イールドギャップは2%になってしまいます。しかし表面利回りが5%でも借入金利が1%であれば、イールドギャップは4%となり、キャッシュフローが健全化します。高い利回りと低い借入金利は不動産投資においては車の両輪です。

また、ローン返済を考える上でもう一つ大切なポイントは借入期間の長さです。期間が長ければ長いほど、一回の返済金額が減ります。新築木造物件の場合では、劣化対策等級2を取得することで、通常22年間のローンが金融機関により30年または35年のローンを用意していただけます。

高い表面利回りかつ低い借入金利、更に長い返済期間を金融機関から用意頂くことができれば、キャッシュフローは健全な値を推移し、前述の家賃下落リスクや空き室リスク、後述の大規模修繕リスク等にも対処できる余裕がうまれます。

リスク4. 住宅瑕疵リスク

購入した不動産投資物件に瑕疵があるなんてことは通常ないと思いたいところですが、人が手がける仕事である以上、どうしても問題を抱えてしまうことがしばしばあります。

中古物件で購入した途端瑕疵が表面化してしまい、大規模修繕なんていうことも、実際にある話だから困ってしまいます。投資用の中古物件の一番の魅力はその高い表面利回りです。魅力であることには間違いありませんが、どの程度のリスクが潜んでいるか最低限の目利きがどうしても必要になります。本当にいい投資用物件であれば中古でも何も心配はいりませんが、その場合は信頼できる誠実な販売元であるかどうかが最重要です。

新築物件に関しては、品確法で守られているため10年間は大規模修繕のリスクはまずありません。以前は残念なことに住宅の性能に著しい問題や重大な欠陥などの問題が多く発生していたため、『住宅の品質確保の促進等に関する法律』つまりは品確法が施行されました。この法律により新築住宅では10年間の瑕疵担保責任がつき、投資家様にとって建築後10年間は大規模修繕のリスクがほぼなくなりました。

もちろん以降の期間で大規模修繕が必要に迫られる場合もありますが、中古物件に比べ最初の10年間にそのリスクがないのは、事業計画を立てる上でも、実際にアパート経営される場合でも、大きなメリットです。通常は大規模修繕にかかる費用をあらかじめ見積もり、月々のキャピタルゲインの中から積み立てていき対応します。

リスク5. 入居者問題

アパート経営の問題の一つは入居者とのトラブルです。最たる例は家賃の滞納です。ペット禁止の物件で勝手に飼育されたり、騒音問題を起こすかた、色んなかたが住まわれます。

一般的に対処は管理会社にお願いすることになります。管理会社は本当に大切なパートナーです。契約を結ぶ前には、例えば家賃の滞納にはどのような対応と実績があるのかなど、安心してお任せできるまで確認いたしましょう。

中古の投資物件では、事前に入居者を把握しきれない場合が多々あります。借り主に有利な条件を用い、強引に満室にして売りに出される物件もあります。そのような場合では入居者審査は甘く、言い方は悪くなってしまいますがトラブルの火種を抱えている入居者が住まわれている可能性があります。

新築の物件で不動産投資を始められる場合には、投資家様が一人一人を審査することになります。お引っ越しの際には挨拶に伺うなども良いでしょう。一人一人ご入居前から知ることができ、顔を知るお付き合いができるのは、新築ならではの魅力です。

可能な限り対策案を詰め込んだ私達の答えがコンパクトアパートです

弊社のコンパクトアパートでは、前述の対策案が全て盛り込まれています。2階建て木造アパートの1F部分の賃料は5万円台に抑え、駅徒歩10分以内を確保します。一部屋を狭くすることで部屋数を増やすことができ、結果的に利回りは7%前後を確保します。結果イールドギャップも高い値を得ることができます。耐震等級2を取得し、コストパフォーマンスのよい震災対策を行います。劣化等級2を取得し、金融機関により30年、35年ローンを頂いている実績があります。もちろん新築なので住宅瑕疵担保責任がつき、ご入居者一人一人と顔が見えるお付き合いをご用意いたします。

弊社では考えれる限りの対策を、このコンパクトアパートに詰め込みました。もちろん投資であり、アパート経営は事業ですから、100%を保証することはできません。水害が発生したら、火事になってしまったら、入居者様の自殺など、想定できても対応不可能なリスクがどうしてもあります。

しかし、確実に対策があるリスクがあるというのも事実です。

私たちは投資家様により少ないリスクで大きなチャンスを掴んでほしいと願い、コンパクトアパートを企画しました。ブログでは簡単な説明しか出来ませんが、より詳しくは書籍をご覧いただけると嬉しく思います。

「コンパクトアパート」ではじめる 超ローリスク不動産投資

また、ホームページでは会員になっていただいた方に抽選で書籍が当たるキャンペーンを行っております。是非こちらもご登録・ご応募頂けると幸いに存じます。

「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資 著 山上晶則｜Lidix

PS. コンパクトアパートがテレビに出ました！

『ホリプレゼンツ 求人任三郎がいく！』#168「コンパクトアパート」 （2017/7/22放送分）【チバテレ公式】

【不動産投資】高い利回りに惑わされないよう正しく学ぶ - 失敗しないための不動産投資実学

こんにちわ。ライディックスです。今後3記事に渡って「失敗しないための不動産投資実学」と題して、いくつかリスクと対策を交えて文章を書いていきたいと思います。

不動産投資には多くのメリットと同じくらい多くのリスクがありますが、ちゃんと把握し対処すれば心配いらない、リスクを下げることができる項目も多くあります。今回はそれらをちゃんと認識いただけるよう、しっかりと書いていきたいと思いますので、どうぞよろしくお願いします。内容はいくつか重複する部分もありますが、大事なことは何回でも書きます。

また、多くのリスクに対処済みのアパートがあります。それが弊社のコンパクトアパートです。企業ブログなので、一部コンパクトアパートの紹介もさせていただきますが、自信を持って紹介できる本当にいいプロダクトなので、是非！是非！ご興味を持って頂けると嬉しく思います。

ということで今回は不動産投資における利回りについて書いていきます。最初に書いておきますが、弊社コンパクトアパートシリーズは、販売中のものでほぼ7%台です。特別プランでは7.5%以上も可能です。

不動産投資における利回りとはなにか

利回りは以下の計算式で簡単に計算できます。

利回り ＝ 1年間の利益額 ÷ 投資額 ☓ 100

単純化するために100万円投資して年間の利益が5万円なら利回りは5%です。年間の利益が10万円なら10％です。

1000万円投資して年間利益が100万円でも10%です。

簡単ですね。

同じ条件、同じ金額をかけるならば利回りは大きい方が良く思えます。不動産投資において利回りが高いということは購入金額が低いか満室時の賃料が高いかのどちらかになります。

利回りが高い物件に惹かれ購入する前には、「なぜ高いのか」その理由は完全に把握しておいた方がいいでしょう。相場以上の利回りには理由があります。中にはあまり良くない理由もあります。新築であれば賃料が高すぎる、中古であれば現在の入居さんが3ヶ月程度のフリーレント付きで少々高めの家賃でも入居している、中古で買い手が見つからず値下げしている、などが代表的なところです。高い理由が明確で再現性がある場合、それは今後の事業計画の安定も意味します。しかし再現性がない一時の新築ボーナスに頼った利回りの場合、事業計画の見直しは余儀なくされます。

また、不動産ポータルサイト等で表示される利回りは通常表面利回りです。実質利回りとの違いについて見ていきましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

上で見た利回りの計算式はこうでしたね。

利回り ＝ 1年間の利益額 ÷ 投資額 ☓ 100

でも正しくは表面利回りの計算式です。つまり

表面利回り ＝ 1年間の利益額 ÷ 投資額 ☓ 100

実質利回りは下記になります

利回り ＝ （1年間の利益額 - 経費) ÷ 投資額 ☓ 100

計算式の違いを見れば分かる通り、最終的に手元に残る実質利回りは、年間の利益額から経費を引いた値をもとに計算します。

例えば投資用中古物件を1億円で購入し年間利益が2000万円の場合、表面利回りは20%ですが、修繕等含めた経費が1800万円でしたら200万円しか残りません。結果、実質利回りは2%になります。融資を受けている場合、ここからローンを返済することになります。 

また、新築の投資用物件で1億円の投資額で年間利益が600万円だったとし、新築なので修繕費用等少なく経費が50万円しかかからなかった場合、表面利回りが6%、実質利回りが5.5%となります。

利回りを中心に探すと、本当にいい物件にたどり着けないことが多々あります。通常はあくまで参考値の一つです。不動産投資、つまりはマンション・アパート経営を始める前には、通常事前にシミュレーションを多く行ういます。アパート経営では事前に想定していた最悪のシミュレーションを下回る場合が一番恐ろしいです。こうならないよう、あらゆるリスクヘッジを行い対処します。

次は中古・新築の利回りの特徴、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

中古投資用物件の高い利回りの理由

前述したとおり、利回りが高い理由は投資額が低いか利益額が大きいかの場合です。中古投資用物件は単純に物件価格が下がり、投資が低く抑えられます（しかし近年では不動産投資ブームの影響で物件価格が高騰し、以前ほどの利回りはなくなりましたが）。年数に応じて物件の資産価値の下落率と家賃の下落率は一定ではありません。物件の資産価値の下落率の方が高いため、利回りが上がります。

またそれ以外にも、売主が資産の現金化を急いでいる場合もあります。投資用物件を売却しようとしても数ヶ月かかるのが通常ですが、なるべく早くまとまった現金が欲しい売主は多少買い手に有利な条件で販売、つまりは値段を下げて売ることがしばしばあります。その場合は相場よりも利回りがあがります。

 メリット

利回りが高いことは多くのインカムゲインを産みます。キャッシュフローの期待値が上がることは嬉しい限りですね。中古の投資物件は千差万別ですが、うまく掘り出し物にたどり着ければインカムゲインを稼いでくれます。

また、古くボロボロで、誰も買い手が見つからないために値下げを繰り返している物件もあります。例えばそのような不動産を買い取り、フルリフォームし、高利回りの物件を作るという方法もあります。不動産投資は立地は変更できませんが、それ以外の全ては追加投資をすれば改善可能です。不確定要素が多く、誰にでもできる方法ではありませんが、手段の一つとしてご紹介いたします。

デメリット

中古の不動産投資用物件の一番のデメリットはそのリスクの高さです。新築と比べ、空き室リスクが高くなり、リフォームや修繕費用に悩まされる可能性があります。表面利回りは高くなりますが、実質利回りがどの程度下がるのか、つまりはどれだけ経費がかさむのか不明瞭です。

また、購入時に満室であったとしても、敷金礼金なし、3ヶ月フリーレントなどの借り主有利な条件で無理に満室にしていることもあります。それが高めの家賃設定の場合、入居者が一巡してしまったら大幅な家賃の値下げに迫られるケースも珍しくありません。

中古の投資用物件については、いい物件をちゃんと見極めることができるか否かが問題です。信頼できる不動産会社が売り主である場合、また自分でしっかり物件を見極める目利きの力がある場合などはいいかもしれません。高い利回りで効率の良い投資が行えます。

しかし、何度も申し上げますが、高い利回りの実態はどこまで下がるかわからない実質利回りです。これまでどのような修繕を行ってきたか、大規模修繕は今後どの程度で必要なのか、それとも大規模修繕はせず都度対応や賃料値下げで乗り切るのか、具体的なシミュレーションを行っておくと良いでしょう。

新築の低い利回りの理由

新築が低くなる理由は中古と逆で、購入時の価格が高いため利回りが下がります。

近年では不動産投資ブームもあり、物件価格（新築、中古ともに）は値上がりしています。加えて、近年は各デベロッパーが差別化として各部屋が広く、外観や設備が豪華な物件が増え、工事費がかさみ、更に価格が上昇し続けています。賃料も高く設定はでき、また魅力的な物件のため空き室リスクなど減りますが、利回りは自体は大差なくなってしまいます。

また、投資用物件として売りに出されている不動産は、一度売主が土地を購入し物件を建築します。その場合、投資家が直接土地を購入して物件を建築する場合に比べ仲介手数料始め各種手数料等の問題もあり、0.5%近く利回りが低下します。

メリット

新築では利回りが下がっても投資に値する理由があります。それは「事業計画どおりに進みやすい」ということです。

新築では、よほど立地が悪かったり、設計の段階でよほど無茶な企画、賃料設定をしない限り、ほぼ事業計画どおりに投資が行えます。空き室リスクも少ない、修繕費用も少ない、瑕疵担保責任が10年つくため、アパートの構造体の問題で費用が発生することもありません。

投資用物件を持つということは経営者になるということでもあります。リスクと取って大きなチャンスを追いかけるのも一つの経営の形です。しかし、堅実に地に足をつけた経営を行いたい方には、新築投資用物件は魅力的に映ることでしょう。

デメリット

もちろん利回りが下がりますので、大きくキャピタルゲインをうみたい場合には不利です。

またそれ以外にも、例えば完成物件を購入する場合にはすぐに投資が始められますが、投資価値の高い投資用物件は工事完了をまたず販売終了しているケースが多く見られます。企画段階、建築中に投資用物件を購入する場合、本格稼働まで半年近く間が空いてしまうこともあります。

新築プレミアムが付いている内は部屋も埋まりやすく、高めで強気な賃料設定でも満室になりますが、5～10年しプレミアムが薄れてくると賃料を下げないと満室にならない例がしばしばあります。近年では広く豪華な物件が増えているため、周囲に同様の物件が増えると下落幅が大きくなる傾向があります。

近年大手のハウスメーカーなどでは一括借上やサブリースも行われていますが、これらも投資家様には不利に働くケースが問題になっています。今回個別に取り上げることはいたしませんが、ご利用には注意が必要です。

新築でも7%を超えるコンパクトアパートの理由

それでは最後に弊社コンパクトアパートについて書かせて頂きます。

コンパクトアパートでは、東京23区内、駅徒歩10分以内の立地で、利回り7%以上を実現しています（一部6%後半あり）。簡潔に説明すると、一部屋を10㎡～15㎡におさめ部屋数を増やします。もちろん部屋が狭くなる分、同エリアの一般的なワンルームマンションより賃料設定を1～2割ほど安く設定します。しかし部屋数が増えるため同じ敷地面積において家賃収入があがります。その為7%を超えます。（参考：http://lidix.co.jp/ap/　中段のスライドをご覧ください）

不動産投資で大切なのは、事前の事業計画とその通りにアパート経営できるかどうかです。まずはそんなアパートに住む人がいるかどうかですね。

コンパクトアパートでのターゲットは明確です。学生や新社会人、また単身赴任社等です。オートロックや宅配ボックス等設備にも拘りますので、男女問わず家賃を安く設定したい方、日中は仕事や勉強で忙しく、食事等も外食で済ませ、自宅には帰って寝るだけというライフスタイルの若者にはとても人気です。これまで9割以上の物件で、竣工前に満室が確定いたしました。最短で賃貸募集を開始してから8室が4日で満室になりました。

また事業計画の見直しは、築後の経過年数による家賃の下落も含まれます。これに対しても、最初から1階部分を5万円台に押さえて貸し出しますので、通常より下落幅は低く抑えられます。一部屋が広く外観も内装も豪華に作っている物件が、経年劣化に伴い徐々に大きく値下げを強いられていくなか、コンパクトアパートは当初の家賃設定の時点ですでに圧倒的な優位性があります。

また利回りなのでイールドギャップにも触れましょう。詳しくは次の記事で解説いたしますが、イールドギャップとは以下の式で簡単に求められます。

イールドギャップ ＝ 表面利回り（％）－借入金利（％）

実際のキャッシュ・フロー、インカムゲインを計算するにはイールドギャップを注視しなければなりません。

コンパクトアパートでは品確法に基づく劣化対策等級2を取得します。これにより金融機関により30年または35年ローンを組むことができます。借入金利はいくつかの要因で変動しますが、そのうちの一つは借入期間の長さです。長期になればなるほど金利は下がります。借入金利が下がりイールドギャップが拡大し、キャッシュフローは高い値を水位します。

品確法に基づく劣化等級2は、単純に住宅性能がよくなるだけではありません。不動産投資においては、多くのリスクを減らし、メリットをうみます。コンパクトアパートでは投資家の為に費用対効果の高いプランとして、必ず劣化対策等級2を取得します。

おわりに

ざっくりとした説明ばかりになってしまいましたが、まずは不動産投資についての利回りと注意点を書いてみました。

また、コンパクトアパートについて詳しくは内容をまとめて書籍化いたしてます。

「コンパクトアパート」ではじめる 超ローリスク不動産投資

ホームページでは会員登録頂いた方に本書が当たるキャンペーンも実施しています。ご興味いただけましたら是非一読いただけましたら幸いです。

「コンパクトアパート」ではじめる超ローリスク不動産投資 著 山上晶則｜Lidix

次回は不動産ローンについて書いていきたいと思います。よろしくお願いします。

PS. コンパクトアパートがテレビに出ました！

『ホリプレゼンツ 求人任三郎がいく！』#168「コンパクトアパート」 （2017/7/22放送分）【チバテレ公式】